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Antes de invertir en una propiedad multifamiliar, 5 cosas importantes a considerar

En mi organización, ofrecemos a todos los miembros acceso al sector multifamiliar de bienes raíces y propiedades individuales para Flip mediante nuestro programa de búsqueda de inmuebles donde todo miembro tiene acceso. 

En este artículo, analizamos algunos de los procedimientos de diligencia que nuestro equipo de administración Estate Investments Group (EIG) lleva a cabo rutinariamente en la evaluación de edificios de apartamentos o casas para su posible incorporación a nuestras base de datos para socios y futuras inversiones.

Para comenzar, como regla general, el valor de cualquier propiedad de ingreso pasivo es en función del flujo de efectivo que genera. Algunas veces, los inversionistas están dispuestos a pagar precios muy altos (bajas tasas de capitalización) porque esperan aumentos significativos en el flujo de efectivo de una propiedad, o porque el valor de la tierra ofrece una fuente de valor separada. Esto no suele ser cierto para los edificios de apartamentos; el flujo de efectivo generalmente crece con el tiempo, pero la obsolescencia física y funcional, y en ocasiones el control local de la renta, generalmente hacen que las expectativas de crecimiento del flujo de caja sigan siendo modestas. 

Ubicación. 

El área o comunidad en la que se ubica un complejo de apartamentos es de primordial importancia. Los impulsores económicos regionales y los niveles de empleo son importantes, pero un estudio más detallado del vecindario particular de la propiedad también es esencial. 

  • ¿El área ya es popular, o al menos está experimentando un aumento en el atractivo percibido? 
  • ¿Los otros datos demográficos del vecindario, como la distribución por edades y el tamaño promedio del hogar, son favorables para los apartamentos? 

La actividad económica local también es importante 

  • ¿Es probable que se creen nuevos empleos en las cercanías o las industrias de base  quienes ofrecían empleos, estén en declive? 

El acceso al transporte también es valioso 

  • ¿hay autopistas o líneas de tren ligero cerca para brindar acceso a las áreas del centro u otros centros de empleo? 

Aspecto físico. 

Al igual que con cualquier propiedad, el estado físico se debe analizar para evaluar los elementos de mantenimiento diferido que pueden afectar materialmente la operación y el valor del edificio de departamentos. Un posible propietario debe evaluar los sistemas de cimentación, techo, calefacción y aire acondicionado de la planta, electricidad, plomería, ascensores y el “sobre” del edificio (las ventanas y las paredes). Las reparaciones o mejoras futuras previstas se deben analizar con un cronograma anticipado y los costos asociados, a fin de negociar mejor el precio de compra de la propiedad y realizar una planificación financiera adecuada para la inversión.

Oferta competidora. 

Los ciclos de construcción a veces resultan en un exceso de oferta de edificios de apartamentos y otras propiedades comerciales. Un análisis de los nuevos permisos de construcción y otras estadísticas de vivienda puede dar una idea de si la propiedad se encuentra en un mercado relativamente estable o en el que las propiedades competidoras entrarán pronto en línea. La construcción también se ve afectada por restricciones locales o regionales como la zonificación, los códigos de construcción y los estudios y tarifas de impacto ambiental. A largo plazo, tales restricciones pueden causar que la apreciación del precio local sea mayor que en otras áreas.

Tasas vacantes

Los complejos con tasas de vacantes de más del 7-8% tienden a estar en un área de mercado desfavorable o en necesidad de renovación u otro reposicionamiento. A veces, sin embargo, tales cifras adversas se deben simplemente a una mala gestión. Los edificios de apartamentos son de gestión intensiva, y las relaciones con los inquilinos, el mantenimiento adecuado y la exhibición y el alquiler del espacio son componentes clave de las responsabilidades del administrador de la propiedad. Una revisión de las tasas de ocupación actuales e históricas, tanto para la propiedad como para propiedades comparables en el área, puede dar a un inversionista una mejor comprensión de la competitividad potencial de una propiedad.

Oportunidades de agregar valor. 

A veces, un proyecto de remodelación elegido inteligentemente puede aumentar notablemente el atractivo (y las tasas de alquiler) de una propiedad. Una fachada remodelada, o la remodelación de cocinas y baños a medida que las unidades quedan vacantes, a menudo puede justificar tarifas de alquiler más altas y un mayor flujo de efectivo. Los edificios de apartamentos también suelen estar en condiciones de generar fuentes de ingresos auxiliares. Las instalaciones de lavandería que funcionan con monedas (que utilizan equipos de bajo consumo de energía) y las máquinas expendedoras son algunas de las mejores fuentes. Los espacios de estacionamiento a menudo se pueden cobrar por separado y, por lo general, no están sujetos a las normas de control de alquileres. Las instalaciones de mini bodegas y los arreglos de alquiler de muebles, entre otras cosas, también pueden agregarse a la línea superior de una propiedad.

Un aspecto clave de cualquier inversión pasiva es también llevar a cabo la debida diligencia en el gerente de un proyecto. Los operadores (Project Management) con una trayectoria sólida y una sólida comprensión del mercado local a menudo están bien posicionados para actualizar las propiedades de bajo rendimiento y ejecutarlas de manera más eficiente.

¿Interesado en aprender más acerca de la inversión multifamiliar o propiedades familiares para Flip?

Contactase AQUI para oportunidades de inversión, o envíe un correo electrónico a nuestro equipo de Relaciones con inversores hoy a eig.advisors@gmail.com

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Reparar un negocio es más fácil que comenzar uno nuevo.

Negocios

Comenzar un negocio es difícil, así que pruebe reparar (flip en ingles) uno en su lugar. Reparar un neumático desinflado es mucho más fácil que construir un automóvil completo. Usando la misma lógica, reparar un negocio en apuros es a menudo más fácil que crear uno nuevo desde cero. EIG_flip

Esto ayuda a explicar por qué incluso los empresarios más motivados luchan por tener éxito al fundar nuevas empresas. De hecho, se ha demostrado que hasta 9 de cada 10 empresas fracasan, a menudo porque los empresarios se quedan sin dinero, el ajuste del mercado de productos es débil o la escalabilidad simplemente no existe.

Reparar un negocio existente

Cuando ya cuenta con el marco, el logotipo, el membrete, el presupuesto y el reconocimiento de marca, el éxito puede ser una tarea sencilla. Con un poco de previsión, es posible tomar el timón de un negocio en dificultades, hacer algunos cambios muy necesarios y catapultarlo al éxito.

Identificar un negocio

Encontrar un negocio para invertir es relativamente simple. Comience por identificar una tendencia que tenga el potencial de alterar drásticamente una industria.  Luego, busque empresas en esa industria que no estén preparadas para sacar provecho de la interrupción inminente y listo: usted tendrá una lista de posibles candidatos.

Reparar un negocio requiere mucho trabajo práctico. La idea de que puedes subcontratar y contratar a un gerente fenomenal para reparar todo, es una equivocación. Es vital que usted, la persona responsable en última instancia, participe de manera profunda y personal en el proceso.

Bienes Raíces 

Los bienes raíces, proporcionan rendimientos más predecibles que las acciones y los bonos.  El sector inmobiliario proporciona una cobertura de inflación porque las tasas de alquiler y el flujo de efectivo de inversión generalmente aumentan al menos tanto como la tasa de inflación.
Los inmuebles proporcionan un lugar excelente para el capital en momentos en que los inversores no están seguros de las perspectivas en los mercados de acciones y bonos o cuando los inversores esperan que los rendimientos a largo plazo en acciones, instrumentos de deuda y otros activos sean inadecuados.

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El capital creado en una inversión inmobiliaria proporciona una excelente base para financiar otras oportunidades de inversión. En lugar de pedir prestado para obtener el capital para invertir (es decir, comprar acciones en el margen), los inversores pueden pedir prestado contra su capital (inmueble) para financiar otros proyectos. La relativa facilidad de endeudamiento contra una inversión inmobiliaria, combinada con la deducción de los intereses hipotecarios, hace que esta opción sea un método menos costoso para financiar otras oportunidades para los inversores que se sienten cómodos asumiendo el riesgo financiero adicional.
Además de proporcionar flujo de caja para los propietarios, los bienes inmuebles residenciales también se pueden usar como hogar o para algún otro propósito (obviamente, no al mismo tiempo).

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Unir las piezas

Asesoramiento, negocios he inversiones

Tener un asesor no es solo de otorgar ideas, sino acompañarlo durante todo el proceso,  desde encontrar un inmuebe (negocio) ya existente, (una propiedad que ocupa repaciones), donde se hace dificil la finaciación normal del mismo, hasta venderla. Claro, existen procedimientos importantes antes de venderla al mercado general, herramientas que un asesor en inversiones lo guiará. Parece una tarea fácil, pero es la parte primordial donde los nuevos emprendedores o profesionales fallan en sus primeras compras.

Si está interesado en obtener su propio negocio sistematizado en bienes raíces, crear su propia corporación, obtener lineas de crédito corporativas, análisis financieros y una lista constantemente actualizada de inmuebles para invertir, contácteme AQUI, personalmente hablaré con usted, y mi organización comercial puede brindarle todo lo que necesita, y todo en su idioma español.

Patrick Iturra – Real Estate Investment Adviser 

¿Necesita un Seguro en contra del dólar?

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El Panorama financiero del mundo está cambiando …Y pronto podría ocasionar que una gran cantidad de dinero se mueva fuera del dólar estadounidense.

Entonces, ¿cómo protegerse? Siguiendo el ejemplo de China.

Déjame explicar…

El Lunes, el Fondo Monetario Internacional (“FMI”) anunció que la moneda de China – el yuan – se unirá a su canasta de monedas de reserva.

Esta cesta incluye las monedas de las superpotencias financieras del mundo – el dólar estadounidense, el yen japonés, la libra esterlina y el euro.

El yuan se añade a esta canasta dando a China una nueva situación mundial. Un experto en el tema Steve Sjuggerud dijo esto va a hacer que cientos de miles de millones de dólares se muevan al yuan … y potencialmente fuera del dólar estadounidense. He aquí lo que escribió en un comentario de mayo en el DailyWealth:

Miles de millones de dólares se trasladarán a [el yuan] cuando logre su estatus de moneda de reserva. El perdedor probable en esta ecuación será el dólar estadounidense –

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Usted ve que los EE.UU. se enfrenta a un enorme problema de $59.0000.000.000.00 de deuda. La única manera de que el gobierno de Estados Unidos pueda pagar su deuda increíble es imprimir más y más dinero … y rebajar una moneda ya devaluada. (Cada vez que la Fed imprime un nuevo dólar, el valor de cada dólar en circulación disminuye un poco.) Esto no hace que el dólar  sea tan atractivo para los inversionistas.

Pero pronto, los inversionistas tendrán una nueva moneda de reserva más atractiva para invertir. China es la segunda economía más grande del mundo. En pocos años podría ser la mayor economía del mundial. Y China tiene un enorme tesoro de oro. De Enero a Septiembre, el país sumó alrededor de 1171 toneladas métricas de oro a su tesoro. Eso es más que el gobierno suizo tiene en sus bóvedas. Y en octubre, China compró otras 14 toneladas métricas de oro. China ha gastado unos $ 70 millones de dólares en la compra de oro en los últimos dos años.

Si bien es probable que sea imposible que China tenga una moneda totalmente “respaldada en oro”, este oro permite que el yuan tiene para ofrecer como una garantía, que es más sustancial que el dólar, que sólo está respaldado por la “plena fe y crédito del gobierno de los Estados Unidos.”

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Es por eso que los inversores están poco probable que la reconversión del dólar y al yuan sea equitativa.

Entonces, ¿cómo protegerse de una caída en el dólar de EE.UU.? Sigamos el ejemplo de China y solo tenemos que comprar oro …

China y Oro

En Noviembre, China en secreto ha estado comprando grandes cantidades de oro como un seguro contra el dólar estadounidense.

En resumen, gracias a sus exportaciones, las reservas de divisas de China han aumentado de $ 2.5 mil millones de dólares en 1980 a $ 3,7 billónes hasta hoy … Así que China ha tenido que averiguar qué hacer con todo ese dinero.

Inicialmente, China compró bonos del gobierno de Estados Unidos. Sostiene $1,3 billones en bonos de Estados Unidos … la mayoría de la deuda de Estados Unidos en el mundo. Pero con una crisis probablemente en el camino del dólar, China se enfrentara a un gran problema …

Así ha sido “salvaguardar” el valor de sus reservas de divisas. Eso significa una cosa … la compra de oro. Debido a que el oro es un verdadero depósito de valor, el precio del oro sube si algo malo le sucede a la bolsa de valores de Estados Unidos o en dólares.

Recomiendo la protección de su propia riqueza frente al dólar con la compra de lingotes de oro. Y con el precio del oro por más de 40% desde su máximo de 2011, no ha habido un mejor momento para comprar en los últimos cinco años.

Tome partido en el ejemplo de China … abastecerse de algunos lingotes de oro. Es una póliza de seguro inteligente al cambiante paisaje financieros del mundo.

Si las monedas de papel con el colapso del dólar estadounidense, el oro todavía sostendrá su valor. Es por eso que Doug Casey, uno de los principales expertos del mundo en el oro y la inversión de recursos, ve el oro como “dinero en efectivo en su forma más básica.”

Ponte en contacto conmigo haciendo clic AQUI, si necesitas más información acerca de mi programa de acumulación de activos en oro físico.

Más información: La Mayor Transferencia de Riqueza