Antes de invertir en una propiedad multifamiliar, 5 cosas importantes a considerar

En mi organización, ofrecemos a todos los miembros acceso al sector multifamiliar de bienes raíces y propiedades individuales para Flip mediante nuestro programa de búsqueda de inmuebles donde todo miembro tiene acceso. 

En este artículo, analizamos algunos de los procedimientos de diligencia que nuestro equipo de administración Estate Investments Group (EIG) lleva a cabo rutinariamente en la evaluación de edificios de apartamentos o casas para su posible incorporación a nuestras base de datos para socios y futuras inversiones.

Para comenzar, como regla general, el valor de cualquier propiedad de ingreso pasivo es en función del flujo de efectivo que genera. Algunas veces, los inversionistas están dispuestos a pagar precios muy altos (bajas tasas de capitalización) porque esperan aumentos significativos en el flujo de efectivo de una propiedad, o porque el valor de la tierra ofrece una fuente de valor separada. Esto no suele ser cierto para los edificios de apartamentos; el flujo de efectivo generalmente crece con el tiempo, pero la obsolescencia física y funcional, y en ocasiones el control local de la renta, generalmente hacen que las expectativas de crecimiento del flujo de caja sigan siendo modestas. 

Ubicación. 

El área o comunidad en la que se ubica un complejo de apartamentos es de primordial importancia. Los impulsores económicos regionales y los niveles de empleo son importantes, pero un estudio más detallado del vecindario particular de la propiedad también es esencial. 

  • ¿El área ya es popular, o al menos está experimentando un aumento en el atractivo percibido? 
  • ¿Los otros datos demográficos del vecindario, como la distribución por edades y el tamaño promedio del hogar, son favorables para los apartamentos? 

La actividad económica local también es importante 

  • ¿Es probable que se creen nuevos empleos en las cercanías o las industrias de base  quienes ofrecían empleos, estén en declive? 

El acceso al transporte también es valioso 

  • ¿hay autopistas o líneas de tren ligero cerca para brindar acceso a las áreas del centro u otros centros de empleo? 

Aspecto físico. 

Al igual que con cualquier propiedad, el estado físico se debe analizar para evaluar los elementos de mantenimiento diferido que pueden afectar materialmente la operación y el valor del edificio de departamentos. Un posible propietario debe evaluar los sistemas de cimentación, techo, calefacción y aire acondicionado de la planta, electricidad, plomería, ascensores y el “sobre” del edificio (las ventanas y las paredes). Las reparaciones o mejoras futuras previstas se deben analizar con un cronograma anticipado y los costos asociados, a fin de negociar mejor el precio de compra de la propiedad y realizar una planificación financiera adecuada para la inversión.

Oferta competidora. 

Los ciclos de construcción a veces resultan en un exceso de oferta de edificios de apartamentos y otras propiedades comerciales. Un análisis de los nuevos permisos de construcción y otras estadísticas de vivienda puede dar una idea de si la propiedad se encuentra en un mercado relativamente estable o en el que las propiedades competidoras entrarán pronto en línea. La construcción también se ve afectada por restricciones locales o regionales como la zonificación, los códigos de construcción y los estudios y tarifas de impacto ambiental. A largo plazo, tales restricciones pueden causar que la apreciación del precio local sea mayor que en otras áreas.

Tasas vacantes

Los complejos con tasas de vacantes de más del 7-8% tienden a estar en un área de mercado desfavorable o en necesidad de renovación u otro reposicionamiento. A veces, sin embargo, tales cifras adversas se deben simplemente a una mala gestión. Los edificios de apartamentos son de gestión intensiva, y las relaciones con los inquilinos, el mantenimiento adecuado y la exhibición y el alquiler del espacio son componentes clave de las responsabilidades del administrador de la propiedad. Una revisión de las tasas de ocupación actuales e históricas, tanto para la propiedad como para propiedades comparables en el área, puede dar a un inversionista una mejor comprensión de la competitividad potencial de una propiedad.

Oportunidades de agregar valor. 

A veces, un proyecto de remodelación elegido inteligentemente puede aumentar notablemente el atractivo (y las tasas de alquiler) de una propiedad. Una fachada remodelada, o la remodelación de cocinas y baños a medida que las unidades quedan vacantes, a menudo puede justificar tarifas de alquiler más altas y un mayor flujo de efectivo. Los edificios de apartamentos también suelen estar en condiciones de generar fuentes de ingresos auxiliares. Las instalaciones de lavandería que funcionan con monedas (que utilizan equipos de bajo consumo de energía) y las máquinas expendedoras son algunas de las mejores fuentes. Los espacios de estacionamiento a menudo se pueden cobrar por separado y, por lo general, no están sujetos a las normas de control de alquileres. Las instalaciones de mini bodegas y los arreglos de alquiler de muebles, entre otras cosas, también pueden agregarse a la línea superior de una propiedad.

Un aspecto clave de cualquier inversión pasiva es también llevar a cabo la debida diligencia en el gerente de un proyecto. Los operadores (Project Management) con una trayectoria sólida y una sólida comprensión del mercado local a menudo están bien posicionados para actualizar las propiedades de bajo rendimiento y ejecutarlas de manera más eficiente.

¿Interesado en aprender más acerca de la inversión multifamiliar o propiedades familiares para Flip?

Contactase AQUI para oportunidades de inversión, o envíe un correo electrónico a nuestro equipo de Relaciones con inversores hoy a eig.advisors@gmail.com

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