Antes de invertir en una propiedad multifamiliar, 5 cosas importantes a considerar

En mi organización, ofrecemos a todos los miembros acceso al sector multifamiliar de bienes raíces y propiedades individuales para Flip mediante nuestro programa de búsqueda de inmuebles donde todo miembro tiene acceso. 

En este artículo, analizamos algunos de los procedimientos de diligencia que nuestro equipo de administración Estate Investments Group (EIG) lleva a cabo rutinariamente en la evaluación de edificios de apartamentos o casas para su posible incorporación a nuestras base de datos para socios y futuras inversiones.

Para comenzar, como regla general, el valor de cualquier propiedad de ingreso pasivo es en función del flujo de efectivo que genera. Algunas veces, los inversionistas están dispuestos a pagar precios muy altos (bajas tasas de capitalización) porque esperan aumentos significativos en el flujo de efectivo de una propiedad, o porque el valor de la tierra ofrece una fuente de valor separada. Esto no suele ser cierto para los edificios de apartamentos; el flujo de efectivo generalmente crece con el tiempo, pero la obsolescencia física y funcional, y en ocasiones el control local de la renta, generalmente hacen que las expectativas de crecimiento del flujo de caja sigan siendo modestas. 

Ubicación. 

El área o comunidad en la que se ubica un complejo de apartamentos es de primordial importancia. Los impulsores económicos regionales y los niveles de empleo son importantes, pero un estudio más detallado del vecindario particular de la propiedad también es esencial. 

  • ¿El área ya es popular, o al menos está experimentando un aumento en el atractivo percibido? 
  • ¿Los otros datos demográficos del vecindario, como la distribución por edades y el tamaño promedio del hogar, son favorables para los apartamentos? 

La actividad económica local también es importante 

  • ¿Es probable que se creen nuevos empleos en las cercanías o las industrias de base  quienes ofrecían empleos, estén en declive? 

El acceso al transporte también es valioso 

  • ¿hay autopistas o líneas de tren ligero cerca para brindar acceso a las áreas del centro u otros centros de empleo? 

Aspecto físico. 

Al igual que con cualquier propiedad, el estado físico se debe analizar para evaluar los elementos de mantenimiento diferido que pueden afectar materialmente la operación y el valor del edificio de departamentos. Un posible propietario debe evaluar los sistemas de cimentación, techo, calefacción y aire acondicionado de la planta, electricidad, plomería, ascensores y el “sobre” del edificio (las ventanas y las paredes). Las reparaciones o mejoras futuras previstas se deben analizar con un cronograma anticipado y los costos asociados, a fin de negociar mejor el precio de compra de la propiedad y realizar una planificación financiera adecuada para la inversión.

Oferta competidora. 

Los ciclos de construcción a veces resultan en un exceso de oferta de edificios de apartamentos y otras propiedades comerciales. Un análisis de los nuevos permisos de construcción y otras estadísticas de vivienda puede dar una idea de si la propiedad se encuentra en un mercado relativamente estable o en el que las propiedades competidoras entrarán pronto en línea. La construcción también se ve afectada por restricciones locales o regionales como la zonificación, los códigos de construcción y los estudios y tarifas de impacto ambiental. A largo plazo, tales restricciones pueden causar que la apreciación del precio local sea mayor que en otras áreas.

Tasas vacantes

Los complejos con tasas de vacantes de más del 7-8% tienden a estar en un área de mercado desfavorable o en necesidad de renovación u otro reposicionamiento. A veces, sin embargo, tales cifras adversas se deben simplemente a una mala gestión. Los edificios de apartamentos son de gestión intensiva, y las relaciones con los inquilinos, el mantenimiento adecuado y la exhibición y el alquiler del espacio son componentes clave de las responsabilidades del administrador de la propiedad. Una revisión de las tasas de ocupación actuales e históricas, tanto para la propiedad como para propiedades comparables en el área, puede dar a un inversionista una mejor comprensión de la competitividad potencial de una propiedad.

Oportunidades de agregar valor. 

A veces, un proyecto de remodelación elegido inteligentemente puede aumentar notablemente el atractivo (y las tasas de alquiler) de una propiedad. Una fachada remodelada, o la remodelación de cocinas y baños a medida que las unidades quedan vacantes, a menudo puede justificar tarifas de alquiler más altas y un mayor flujo de efectivo. Los edificios de apartamentos también suelen estar en condiciones de generar fuentes de ingresos auxiliares. Las instalaciones de lavandería que funcionan con monedas (que utilizan equipos de bajo consumo de energía) y las máquinas expendedoras son algunas de las mejores fuentes. Los espacios de estacionamiento a menudo se pueden cobrar por separado y, por lo general, no están sujetos a las normas de control de alquileres. Las instalaciones de mini bodegas y los arreglos de alquiler de muebles, entre otras cosas, también pueden agregarse a la línea superior de una propiedad.

Un aspecto clave de cualquier inversión pasiva es también llevar a cabo la debida diligencia en el gerente de un proyecto. Los operadores (Project Management) con una trayectoria sólida y una sólida comprensión del mercado local a menudo están bien posicionados para actualizar las propiedades de bajo rendimiento y ejecutarlas de manera más eficiente.

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Patrick Iturra, Asesor de negocios y finanzas

Reparar un negocio es más fácil que comenzar uno nuevo.

Negocios

Comenzar un negocio es difícil, así que pruebe reparar (flip en ingles) uno en su lugar. Reparar un neumático desinflado es mucho más fácil que construir un automóvil completo. Usando la misma lógica, reparar un negocio en apuros es a menudo más fácil que crear uno nuevo desde cero. EIG_flip

Esto ayuda a explicar por qué incluso los empresarios más motivados luchan por tener éxito al fundar nuevas empresas. De hecho, se ha demostrado que hasta 9 de cada 10 empresas fracasan, a menudo porque los empresarios se quedan sin dinero, el ajuste del mercado de productos es débil o la escalabilidad simplemente no existe.

Reparar un negocio existente

Cuando ya cuenta con el marco, el logotipo, el membrete, el presupuesto y el reconocimiento de marca, el éxito puede ser una tarea sencilla. Con un poco de previsión, es posible tomar el timón de un negocio en dificultades, hacer algunos cambios muy necesarios y catapultarlo al éxito.

Identificar un negocio

Encontrar un negocio para invertir es relativamente simple. Comience por identificar una tendencia que tenga el potencial de alterar drásticamente una industria.  Luego, busque empresas en esa industria que no estén preparadas para sacar provecho de la interrupción inminente y listo: usted tendrá una lista de posibles candidatos.

Reparar un negocio requiere mucho trabajo práctico. La idea de que puedes subcontratar y contratar a un gerente fenomenal para reparar todo, es una equivocación. Es vital que usted, la persona responsable en última instancia, participe de manera profunda y personal en el proceso.

Bienes Raíces 

Los bienes raíces, proporcionan rendimientos más predecibles que las acciones y los bonos.  El sector inmobiliario proporciona una cobertura de inflación porque las tasas de alquiler y el flujo de efectivo de inversión generalmente aumentan al menos tanto como la tasa de inflación.
Los inmuebles proporcionan un lugar excelente para el capital en momentos en que los inversores no están seguros de las perspectivas en los mercados de acciones y bonos o cuando los inversores esperan que los rendimientos a largo plazo en acciones, instrumentos de deuda y otros activos sean inadecuados.

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El capital creado en una inversión inmobiliaria proporciona una excelente base para financiar otras oportunidades de inversión. En lugar de pedir prestado para obtener el capital para invertir (es decir, comprar acciones en el margen), los inversores pueden pedir prestado contra su capital (inmueble) para financiar otros proyectos. La relativa facilidad de endeudamiento contra una inversión inmobiliaria, combinada con la deducción de los intereses hipotecarios, hace que esta opción sea un método menos costoso para financiar otras oportunidades para los inversores que se sienten cómodos asumiendo el riesgo financiero adicional.
Además de proporcionar flujo de caja para los propietarios, los bienes inmuebles residenciales también se pueden usar como hogar o para algún otro propósito (obviamente, no al mismo tiempo).

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Unir las piezas

Asesoramiento, negocios he inversiones

Tener un asesor no es solo de otorgar ideas, sino acompañarlo durante todo el proceso,  desde encontrar un inmuebe (negocio) ya existente, (una propiedad que ocupa repaciones), donde se hace dificil la finaciación normal del mismo, hasta venderla. Claro, existen procedimientos importantes antes de venderla al mercado general, herramientas que un asesor en inversiones lo guiará. Parece una tarea fácil, pero es la parte primordial donde los nuevos emprendedores o profesionales fallan en sus primeras compras.

Si está interesado en obtener su propio negocio sistematizado en bienes raíces, crear su propia corporación, obtener lineas de crédito corporativas, análisis financieros y una lista constantemente actualizada de inmuebles para invertir, contácteme AQUI, personalmente hablaré con usted, y mi organización comercial puede brindarle todo lo que necesita, y todo en su idioma español.

Patrick Iturra – Real Estate Investment Adviser 

Bitcoin MLM Verdad o Estafa

Empresas ofrecen multiplicar en poco tiempo el dinero de las personas mediante supuestas inversiones en criptomonedas, minería en el exterior o compra y venta de divisas. Un denunciante anónimo alertó, en entrevista con una televisora local, que ‘Bitcoin’ como compania de Multinivel (MLM) lo estafó utilizando el esquema de las estafas piramidales bajo la promesa de “triplicar su dinero en menos de dos meses”.

La empresa ofrece multiplicar en poco tiempo el dinero de las personas mediante supuestas inversiones en criptomonedas, minería en el exterior o compra y venta de divisas, alertó el denunciante en una entrevista.

“Lo que te prometía esta empresa es que si les entregabas dinero iban a hacer inversiones en lo que era criptomonedas, minería en el exterior y compra y venta de divisas de bitcoin, cosa que es completamente falsa, porque apenas le entregué mi dinero a estos supuestos amigos directamente agarraron y comenzó a fallar su página de internet. Luego, cuando se les empezó a hablar con el reembolso del dinero, estas personas ya no se hicieron responsables”, explicó.

Noticias y declaraciones como estas se ven continuamente en los medios de comunicación. Es importante verificar antes de entrar a una empresa que promete ganancias irreales en un corto tiempo.

Recuerda el producto que vedes o compras tiene que ser real y tangible. Un ejemplo es el Oro, un producto real y tangible que ha sido reserva económica por más de 2000 años en nuestro sistema económico.

Otros temas de importancia en la industria financiera

Educación Financiera: La Gran Transferencia De Riquezas

Estabilidad y seguridad para tu negocio: Organización, Estrategia y Producto 

Estudio: Las mujeres necesitan dormir más que los hombres

Jim Horne, neurocientífico del sueño, asegura que el sexo femenino merece más horas de sueño.

Así es. La ciencia afirma que las mujeres necesitan más ZZZ’s que los hombres.

¿Cuánto más? Apróximadamente 20 minutos extra por noche, según un estudio.

¿Por qué? Porque el cerebro de una mujer trabaja más que el del género másculino. Y es por eso que requiere de unos —muy merecidos— minutos extra de descanso.

Y eso lo dice un hombre, Jim Horne, que además de ser neurocientífico del sueño, fue director de Loughborough University’s Sleep Research Center en Leicestershire, Inglaterra.

Recientemente, Horne le dijo a Daily Mail  que el cerebro de la mujer trabajaba el doble por esa necesidad de “autoexplotarse” en el trabajo y a la vez en la casa (imagínate a alguien que además es mamá).

“Las mujeres tienden a hacer multitask, hacen mucho a la vez y siguen siendo flexibles. Es por eso que ellas usan más de su cerebro que ellos, asegura Horne. Por lo tanto, la necesidad de sueño de las mujeres es mayor”.

Jim señaló que aquellos hombres cuyo trabajo les demanda mucho pensamiento lateral y toma de decisiones también tienen que dormir más que el individuo promedio, pero lamento decirles que no tanto como la mujer.

Dormir 6 horas por día está considerado “normal” por la mayoría de la gente, asevera Horne, mientras que aquellos que deciden escatimar sus horas de sueño tienen problemas de salud.

Fallar a la hora de obtener tus horas de sueño incrementa el riesgo de ataque de corazón, obesidad, depresión y muchas otras complicaciónes de salud.

En caso de este estudio, las mujeres participantes reportaron experenciar altos niveles de emociones negativas, como lo es ira, depresión y agresividad por la falta de sueño.

Así que ya sabes: si una mujer quiere dormir, déjala… ¡por el bien de ambos!

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 By Kim Lachance Shandrow  @LaShandrow West Coast editor. Business and technology journalist

Un hábito diario que nos impide hacernos ricos

En su libro ‘Secrets of the Millionaire Mind’ (‘Secretos de la mente millonaria’) T. Harv Eker, que amasó una fortuna con su propio esfuerzo, identifica un hábito diario aparentemente inofensivo que es común entre las personas corrientes y que los millonarios evitan: quejarse.

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“Quejarse es lo peor que uno puede hacer para conservar la salud o aumentar su riqueza”, cita las palabras de Eker el sitio informativo Business Insider.

Eker explica que cuando nos quejamos nos estamos centrando en lo malo de la vida, y aquello en lo que nos centramos tiende a expandirse. “Lo semejante atrae a lo semejante”, observa el millonario. “Cuando nos quejamos lo que estamos haciendo es atraer ‘basura’ a nuestra vida”. Esto deja muy poco espacio para el crecimiento, especialmente para el crecimiento financiero.

www.patrickiturra.com

Eker también dice que tan importante como no quejarse es alejarse de aquellas personas que lo hacen constantemente. “La energía negativa es contagiosa”, destaca.

“Hay que recordar que los que construimos nuestra vida somos nosotros y que constantemente estamos atrayendo éxito y basura”, escribe. “¡Es imperativo elegir nuestros pensamientos y nuestras palabras sabiamente!”, concluye.

Secretos de la mente millonaria – T. Harv Eker